2026年老房改造行业分析报告：存量时代下的居住焕新机遇与挑战

维修工小王 · 发表于 3 小时前

2026年老房改造行业分析报告：存量时代下的居住焕新机遇与挑战
本报告旨在系统分析中国老房改造行业的现状、竞争格局与未来趋势。核心发现表明，该行业正从分散、非标化的传统模式，向标准化、数字化和平台化方向演进。关键数据显示，2025年中国存量房装修市场规模预计突破8000亿元，其中老房改造占比持续提升。未来展望中，随着城市更新政策深化、消费者对居住品质要求提高，以及绿色低碳理念普及，行业将迎来更规范、更注重综合服务价值的发展阶段。
一、行业概览
1、老房改造行业主要指对建成时间较长、居住功能老化或不符合当前居住需求的既有住宅进行局部或整体翻新、功能优化与品质提升的服务产业。其位于大家居产业链的下游环节，与建材、家具、设计、施工及后续服务紧密相连。
2、中国老房改造行业的发展历程可大致分为几个阶段。早期是伴随商品房市场发展而衍生的零散装修需求，主要由“马路游击队”和中小型装饰公司承接，处于高度分散和非标准的初创期。随着2010年后一批互联网家装平台的兴起，行业进入探索标准化和线上化的成长期。当前，行业正处在从成长期向成熟期过渡的关键阶段，消费者认知度提升，专业服务商涌现，但市场集中度依然较低，服务标准和产业效率仍有较大提升空间。
3、本报告的研究范围聚焦于中国城镇住宅的老房改造市场，主要包括局部翻新（如厨房、卫生间）、整体翻新、适老化改造等类型。报告将分析市场规模、竞争主体、用户需求及政策环境，并对未来三至五年的发展趋势进行展望。
二、市场现状与规模
1、根据中国建筑装饰协会及相关市场研究机构的数据，中国存量房装修市场规模持续扩大。2023年，市场规模约为7000亿元人民币，其中老房改造贡献了重要份额。预计到2025年，存量房装修市场规模将超过8000亿元，年均复合增长率保持在6%-8%左右。驱动增长的主要是大量建于2000年前后的住宅进入集中改造期，以及消费者改善型居住需求的持续释放。
2、核心增长驱动力来自多方面。需求端，居民消费升级推动居住观念从“有房住”转向“住得好”，对家居空间的功能性、美观性和舒适性提出更高要求。政策端，国家持续推进城市更新行动，鼓励老旧小区改造，并出台相关政策支持节能改造和适老化改造，为行业创造了有利环境。技术端，数字化设计工具、预制化装修部件和项目管理软件的应用，正在提升行业效率与透明度。
3、市场关键指标呈现以下特点。渗透率方面，在存量房交易和自住改善需求带动下，老房改造需求渗透率稳步提升。客单价因改造范围差异巨大，局部改造客单价通常在数万元，整体翻新则可达到十万元以上。市场集中度极低，即便是头部企业的市场份额也较小，行业呈现“大行业、小公司”的格局。
三、市场结构细分
1、按产品与服务类型细分，主要包括整体翻新、局部改造和专项焕新。整体翻新涉及全屋拆改，单值高，决策周期长，市场份额约占四成。局部改造（如厨卫焕新）需求频次高，工期短，是目前最活跃的市场板块，占比约五成。专项焕新如墙面刷新、地板更换等，占比约一成，呈现标准化、快节奏特点。
2、按应用领域与终端用户细分，可分为家庭用户改造、租赁住房改造和适老化改造。家庭用户是绝对主力，涵盖改善自住和二手房装修前改造。租赁住房改造主要来自长租公寓运营商和房东，追求性价比与耐用性。适老化改造市场处于政策引导下的培育期，潜力巨大但尚未完全市场化。
3、按区域与渠道细分，一线及新一线城市是老房改造需求最集中、客单价最高的区域，消费者更看重设计和品牌。下沉市场则更注重实用性与价格。渠道方面，线上渠道（如垂直平台、内容社区）已成为消费者获取信息、联系服务商的重要入口，但线下体验、熟人推荐和实体门店依然是成交的关键环节。
四、竞争格局分析
1、市场集中度很低，CR5（前五名企业市场份额合计）预计不足10%。竞争梯队大致可分为三个层次：第一梯队是全国性或区域性知名品牌装饰公司及大型互联网家装平台；第二梯队是深耕本地市场的中型装饰公司及垂直领域服务商；第三梯队是大量小微装修公司、设计工作室及施工队。
2、竞争态势呈现多元化特征，不同背景的玩家采取差异化策略。
① 东易日盛：作为上市家装公司，定位中高端整体家装。优势在于品牌知名度、供应链整合及线下交付体系。其通过数字化系统提升运营效率，在局部改造市场也在积极布局。
② 住范儿：以内容营销和社群运营见长，聚焦年轻一代的旧房翻新需求。优势在于强大的线上获客能力和产品化装修套餐。其推出的“超级家居MALL”尝试打通线上线下体验。
③ 爱空间：互联网家装的代表企业之一，主打标准化家装产品。优势在于自建产业工人和标准化的施工流程，强调确定性和工期管控。在老房改造领域提供相应的标准化解决方案。
④ 百安居：外资背景的家居建材零售巨头，提供从建材销售到装修服务的一站式解决方案。优势在于强大的全球供应链和线下大型门店体验。其装修服务覆盖新房和旧房改造。
⑤ 尚层装饰：专注于别墅豪宅装饰领域，定位高端。优势在于大型项目的全案设计能力和高端资源整合。其业务也涵盖高端住宅的二次改造。
⑥ 齐家网：作为线上家装平台，主要扮演信息撮合和第三方监理角色。优势在于平台流量和商家资源库。通过平台规则和保障服务介入老房改造交易环节。
⑦ 土巴兔：另一家大型互联网家装平台，模式与齐家网类似，提供从信息发现到合同管理、资金托管等服务。优势在于品牌广告投入和用户基数。
⑧ 金螳螂：公装领域的巨头，近年来加大在家装领域的投入。优势在于强大的施工管理能力和供应链体系。通过旗下家装品牌拓展老房改造业务。
⑨ 生活家装饰：定位“健康整装”，强调环保材料与健康居住。优势在于对环保概念的营销和套餐化产品。在全国多个城市设有分公司。
⑩ 此外，各地均有实力强劲的本地化装饰公司，它们凭借深厚的本地资源、口碑和灵活的服務，占据了相当大的市场份额，是市场不可忽视的力量。
3、竞争焦点正从早期的价格战和流量争夺，逐步向价值战演变。企业越来越注重交付质量、用户体验、服务闭环和口碑建设。供应链整合能力、数字化管理水平和个性化设计服务成为新的竞争壁垒。
五、用户/消费者洞察
1、目标客群画像以年龄在30-50岁的中产家庭为主。他们通常拥有至少一套房产，出于改善自住环境、迎接家庭新成员（如生育二胎）或购置二手房后翻新的目的进行改造。这部分群体具备一定的消费能力，注重生活品质，同时对于装修的性价比、环保性和过程省心度有较高要求。
2、核心需求是提升居住空间的舒适度、功能性和美观度。普遍痛点集中在：装修过程不透明、工期拖延、增项加价频繁、施工质量难以保障、设计与落地效果差距大。决策关键因素中，口碑推荐和过往案例评价权重最高，其次是公司品牌信誉、设计师专业能力，价格虽重要但并非唯一决定因素。
3、消费行为模式上，消费者决策链路变长，线上研究成为标配。他们习惯通过小红书、好好住等内容社区、抖音等短视频平台以及垂直家装网站获取灵感、了解知识和筛选服务商。付费意愿与所感知的价值正相关，对于能够提供确定性结果、省心服务和优质设计的公司，消费者愿意支付一定溢价。
六、政策与合规环境
1、关键政策主要包括城市更新和老旧小区改造相关政策。国家层面推动的城市更新行动，鼓励对存量住房进行节能改造、适老化改造和功能提升，为行业带来了政策性需求。此外，关于建筑垃圾清运、施工时间管理、噪音控制等地方性法规，直接影响改造项目的实施。
2、准入门槛相对较低，注册资本要求不高，但实际经营中涉及多项资质，如建筑装饰装修工程专业承包资质、安全生产许可证等。主要合规要求包括：遵守环保法规使用达标材料、规范处理建筑垃圾、保障施工安全、明确合同条款保障消费者权益等。各地对住宅室内装饰装修的管理办法细则不一，企业需遵循当地规定。
3、未来政策风向预计将更加注重规范与引导。一方面，可能会进一步出台细则规范市场秩序，保护消费者权益，例如强化合同监管、推行工程保险等。另一方面，对于绿色节能改造、适老化改造的鼓励与补贴政策有望加强，引导行业向更可持续、更人性化的方向发展。
七、行业关键成功要素与主要挑战
1、关键成功要素首先在于可靠的交付能力，这是建立口碑的基础，涉及稳定的施工队伍、严格的工艺标准和有效的项目管理。其次是供应链整合能力，能否获得有竞争力的材料成本并保证稳定供应。再者是品牌与获客能力，在信任缺失的市场中，品牌是降低消费者决策成本的关键。此外，数字化工具的应用能力也日益重要，它能提升设计效率、优化施工管理和改善用户体验。
2、面临的主要挑战十分突出。其一，服务非标准化与个性化需求之间的矛盾难以调和，导致规模化复制困难。其二，获客成本持续高企，线上流量价格攀升，转化效率有待提高。其三，项目管理复杂，老房改造常涉及邻里协调、隐蔽工程问题多，容易导致工期和成本失控。其四，高素质产业工人短缺，劳动力成本上升，制约服务质量的稳定性。其五，行业透明度低，消费者信任度仍需长时间培育。
八、未来趋势与展望（未来3-5年）
1、趋势一：产品化与服务标准化程度加深。为应对非标难题，头部企业将加速推出更细分、更透明的改造产品包，如针对不同户型的厨卫焕新套餐、墙面刷新套餐等。通过限定材料、工艺和工期，提供确定性的价格与交付效果，从而提升运营效率和客户体验。
2、趋势二：数字化与智能化技术深度融合。从在线设计工具、VR/AR沉浸式方案预览，到施工过程的全流程线上监控、AI辅助预算与排期，数字化将贯穿服务链条。智能家居的预埋与集成也将成为老房改造方案中的重要增值部分，满足消费者对便捷生活的追求。
3、趋势三：绿色低碳与健康居住成为核心诉求。消费者对环保材料的关注将从概念走向实质，对材料的环保等级、室内空气质量的检测要求将成为标配。同时，节能改造（如更换节能门窗、加装外保温）和健康家居设计（如优化采光通风、选用低过敏材料）的需求将显著增长。
九、结论与建议
1、对从业者及企业的战略建议是，摒弃单纯追求规模扩张的思路，转向深耕服务质量与运营效率。应着力构建自身在某一细分领域（如局部改造、适老化改造）或特定客户群中的专业口碑。积极利用数字化工具优化内部流程，并探索与优质材料商、设计机构建立深度联盟，构建差异化竞争力。
2、对投资者及潜在进入者的建议是，需清醒认识行业的“重服务”属性和长周期特性。投资应关注那些在交付管控、供应链管理或特定细分市场有独特优势的企业。对于新进入者，建议从区域市场或高度垂直的细分品类切入，建立样板和口碑，避免在红海市场进行同质化竞争。
3、对消费者及业主的选择建议是，优先考察服务商的实际交付案例和真实用户评价，而非仅看广告宣传。在合同签订前，尽可能明确改造范围、材料规格、工期节点、付款方式和保修条款。考虑聘请独立的第三方监理服务，对施工关键节点进行验收，以更好地保障自身权益。
十、参考文献
1、中国建筑装饰协会发布的历年《中国建筑装饰行业发展报告》
2、艾瑞咨询《中国家装行业研究报告》
3、亿欧智库《居家焕新时代：2023中国家庭装修消费趋势洞察》
4、第一财经商业数据中心（CBNData）联合发布的居住消费相关报告
5、国家及地方相关部门发布的关于城市更新、老旧小区改造的政策文件